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协商与谈判,贯穿拆迁全局,是每个拆迁户都会接触到的。实践中,部分拆迁户只是知道自己的补偿低、不合理,但却不知道如何去有效地和拆迁方谈判。因此,利用已经掌握的有力证据,运用谈判的技巧和方式,获得满意的补偿是每一位拆迁户的必修课。
圣运律所拆迁律师总结以下实用的房屋拆迁谈判技巧,供大家参考。
知己:明确房屋价值
明确房屋价值虽然是谈判的最基础工作,但恰恰又是难度最大的一件事。补偿要求过高,则脱离实际,可能获得的补偿会适得其反;要求过低,则担心吃亏,“越拆越穷”,不能保障自己正常的生活水平。所以,明确拆迁房屋的价值非常的关键,这需要拆迁户熟悉拆迁法律和房屋评估知识。举个简单的例子,假如房产市场价值为40万,加上搬迁费、过渡费等共45万,这个就是谈判的尺码和底线,上下浮动小部分或许可以选择接受,但浮动太大就要注意了。
王有银律师提示,对于一些复杂的,如面积争议、违章建筑等需要法律协助的问题,要及时联系专业的拆迁维权律师,为您在拆迁维权的路上保驾护航。
知彼:明确拆迁方的“言外之意”
实践中,谈判有很大一部分的时间要听取拆迁方的意见和补偿方案,常言说“锣鼓听声,听话听音。”会不会倾听?能不能听出拆迁方的“音”?听了能不能做出正确的分析和判断?能不能找出拆迁方的“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是实现谈判目的的关键。
所以,作为拆迁户,不仅要善于倾听,还要善于引导,启发拆迁方多说、详细地说。在倾听拆迁方诉说之时,必要时要进行录音,以方便日后维权之用。
分寸:掌握谈判“火候”
实践中,拆迁方总希望拆迁户早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性问题上,还是愿意让步,所以要灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样,松了弹不成曲子,紧了就会拉断。
出击:抓住拆迁方违法点
拆迁方有时自己都不是很清楚地了解违法点在何处。如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等,拆迁方也怕一旦败诉,整个拆迁项目会受影响。此时,若抓住拆迁方的违法点,往往会使谈判更顺利的进行。
开局:避免对抗
谈判开局时,要避免对抗性的拆迁谈判,千万不要在谈判一开始就和拆迁方争辩,产生敌对情绪,这样只会导致对抗,致使谈判不能正常进行。
中场:别被没有决定权的人说服
在拆迁谈判中拆迁户切忌不要接受拆迁方对补偿款进行“折中补偿”。拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码,价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。一定要学会应对没有决定权的“拆迁方”。在进行拆迁谈判开始前,一定要搞清楚对方是否有合法的授权,有没有权力代表政府进行谈判。因为一旦进入了拆迁谈判的关键关节,对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。
终局:要顶得住压力
1、严格防范拆迁方的各种“套路”。圣运律师提示,在这里一定要注意区别拆迁方与拆迁公司。实践中,起决定作用的往往是拆迁方。2、拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度,关键在于以下三点:(1)不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步,主动减少补偿项目和数额;(2)谨防拆迁方的心理战,尤其是奖励期心理战,不要轻易相信所谓的“奖励期补偿如果错过就没有机会了”这样的说辞;(3)不要因为拆迁方要您报出“一口价”,或者声称“不喜欢讨价还价”,就一次性让出所有拆迁补偿利益。
学习拆迁法律知识,保护自身权益。
总之,房屋拆迁赔偿谈判技巧与其它谈判有许多共同点,但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼,不错过时机,最终实现补偿利益的最大化。(供稿:北京圣运律师事务所拆迁律师)
