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当前市场机制需要改革给开发人员更好的价格信号,以及直接补贴来实现保障性住房的目标。理想情况下,改革将是全面的,包括道路拥堵费,资本利得税和消极的传动装置,税收优惠的投资和其他措施。但这样的全面改革不太可能。
此外,通用的解决方案,应用在澳大利亚可能不必要的问题集中在主要城市。战略关注更多的增量,当地响应这一目标问题区域。
有针对性的解决方案
提出切实可行的措施将基于一个特殊的利率申请新住宅的发展选择的城市中心。这一战略是一种干预措施是合理的利益获取——一个将更有效率的市场价格信号。
同时,这个速度将提高能力以适当的基础设施提供保障性住房。
这种方法还创建一个资产的未来收入流的特殊的利率。这个可靠的收入流将有助于吸引私人部门长期投资以相对较低的利率(政府担保或税收优惠的规定也可以帮助吸引投资)。
特殊的比例征收的土地面积中心。总速度足以偿债收入用于资助基础设施供应,以及补偿政府取消印花税和贡献支付的开发人员。
删除这些成本将减少前期住宅价格,使市场更有效率。
一个特殊如何评价工作吗?
每个住宅标准税率设置根据目标数的住宅中心。住处和特殊利率目标然后分配给每个站点基于它的面积。
一个站点的分配率分配个人属性细分。居住的买家会购置房产与一个已知的义务支付特殊率。
如果开发住宅少于其网站目标,那么平均每住宅将相应特殊率更高。密集的发展将有一个低利率/住宅。这将创建一个激励提供更多负担得起的住房在更高的密度。
措施,促进transit-oriented发展是互补的。也是如此内含分区优先考虑住房协会或长期租赁的投资者。
这个提议可以延长给该机构负责设定利率和提供基础设施的权力获取和再分区的土地,并把它卖给开发商。这将降低土地成本和风险,获得批准。
此外,长期租赁住房的土地可以买卖在降低价格,但额外的特殊的利率。
当前的方法有什么问题吗?
目前,没有战略定价机制适用于基础设施服务新的发展。要么是没有费用开发或限制的提供水、排污、排水、公共领域和其他基础设施。这意味着开发人员不需要考虑的成本提供这样的基础设施在考虑他们的建议。
缺乏定价纪律并不鼓励效率。这意味着补贴,贵重的资源使用,增加与低效率。高成本的基础设施的发展得到更大的补贴比低成本的,密度越低,每住宅补贴就越大。这可以促进密度较低、更分散的开发。
从本质上说,目前的定价机制与政策目标的负担得起的住房和城市发展密度和结构。这个提要,反过来,遇到问题喜欢拥塞管理、生产力和经济增长。
根据目前的安排,更广泛的公共补贴的成本。这里的批评不是针对补贴,但对政策不有效实现社会目标。改革需要如果市场更广泛更有效地生产保障性住房和改善城市的结果。
现行政策对经济增长和经济适用房推测它们之间的一致性。但这个假设可能是不现实的。
经济和人口增长是伴随着住房需求增加。现行政策反应是增产型”,将土地重新规划。这将工作如果导致需求减少的住宅价格较低的部分。这部分市场的合意地应该增加与增加价格。
这是没有发生,不能指望没有发生重大不利的经济事件。互补的市场改革与保障性住房实现经济增长至关重要。
生硬的政策工具的风险
还有一个悖论:即使增产型政策工作,是可取的吗?政策基础上减少了绝大部分的市场需求可能是不受欢迎的和不切实际的。
价格下降将减少所有者权益。他们也将降低抵押贷款的价值由银行持有,银行等。反过来,这将降低银行的价值的资产,从而减少放贷,影响更广泛的经济。
通过减少放贷是明智的政策以减少过剩。然而,他们创建一个允许情况下价格增加而显著减少预防。
利率调整是一个粗糙的工具来管理房地产市场。加息可能会减少过剩部分地区的市场,但将加剧低价市场的供应不足。
此外,政府担心认为房地产泡沫可能扭曲利率政策的损害更广泛的经济。采用更精确的仪器将战略。
提出的措施是互补的现行政策,促进价格改革,使市场更有效率和更有效的生产保障性住房。他们的目标比更广泛的税收和利率政策,并将使更广泛的经济政策不那么依赖住房问题。
